第一太平戴维斯(Savills)苏格兰战略地产主管理查德•汤普森(Richard Thompson)谈论农村土地的战略住宅开发潜力。

作为苏格兰战略地产主管，我的职责是为农村客户提供建议，看他们的资产未来是否有开发潜力。这方面的重点通常是住宅用途，因为这往往会驱动最大的价值。

关于苏格兰住房供应短缺及其原因的文章很多。政府已经采取了各种措施试图解决这一短缺问题——一些举措是通过直接支持该行业的方式，特别是对经济适用房的资助——而另一些则与规划政策的改变有关。无论如何，据估计，苏格兰每年仍需要提供2.5万多套新住房来满足其短缺。

粗略地说，要建造这么多的房屋，每年需要大约900公顷的土地。现有的棕地和城市用地并不能完全实现这一目标，因此需要改变城市边缘地带的土地用途——通常被称为战略用地。确保改变使用方式需要时间和投资，尤其是现在苏格兰正在考虑10年的本地计划。

对于不确定其土地是否有发展潜力的土地所有者，我们的规划同事会对其土地进行初步评估。如果认为该土地具有住宅发展潜力，那么就如何实现这一潜力，就需要作出一些选择。根据土地所有者的风险偏好，交付的结构如下:

•自己做——风险高回报高

•合资企业——分散风险

•促销协议-降低风险，提供折扣价格，已向市场提供网站

•期权协议——风险最小，通过谈判(通常与房屋建造商)在市场价值上提供折扣。

选择正确的结构和政党是至关重要的。潜在的伴侣会有他们各自的优点和缺点。了解谁在市场上是至关重要的，选择正确的专家建议来帮助你也是如此。一个好的代理应该能够确保从第三方支付大部分的专家费用，如果这是你选择的路线。

在潜在的发展伙伴之间对你的机会进行市场测试，可能会在收到的报价中产生显著差异。问错人会让你付出代价。

当然，有许多因素可能会影响你对合作伙伴的选择，例如，相对于市场价值的折扣、前期推广或期权费的大小、每可开发英亩的最低价格、最小可开发面积，以及重要的是，正在采取的规划策略和获得同意的可能成本。

最近规划法规的变化意味着影响价值的决策越来越多地在过程的早期做出。重要的是，在规划策略中加入一些意见，以确保你的利益受到保护，并在过程中保持知情。

它应该是可能的，以确保提供一个战略推广协议所需的建议-从营销你的网站到一个完整的法律协议-在没有或有限的成本给你。

与正确的顾问合作是达成销售价格的关键。通过与该地区其他出售项目进行比较来评估项目的市场价值可能会产生误导。更准确的剩余估值考虑了规模、房屋类型、场地建造成本和市场条件。